15城首轮卖地7223亿元 中海地产坚持“不盲从跟进”丨公司

本文来自微信公众号“中国房地产报”

“利润王”“稳健审慎”,这是这些年来中海地产被冠上的标签,也是中海光环所在。中海主席兼执行董事颜建国曾以“一场马拉松”形容企业发展,称追求的是“稳中求好、稳中求快,不急不躁”。

中房报记者 许倩丨北京报道

7223亿元,这是当前15城首批集中供地取得的成绩。在首轮集中供地热潮下,多数房企“薄利”甚至“亏损”也要抢地,一场内卷化焦虑感充斥整个行业。相比之下,中海地产等标杆大房企拿地表现在外界看来显得颇为“佛系”。

尤其是在被视为中海必争之地的北京市场。在北京首轮集中供地中,中海共报名参与了18宗土地竞拍,最终却无一斩获。这些年,中海不仅是北京楼市多年销冠,还连续3年居北京拿地权益金额榜首。

这令外界不解:中海究竟是遗憾错过,还是另有深意?“集中拍地令土地市场过度火热,热门地块竞争激烈回报率低,中海坚守刻度底线,不盲从跟进。”一位中海地产相关人士对中国房地产报记者透露。

不得不说,这样谨慎的拿地策略符合中海一贯“稳健”做派。在风险高企时,盲目扩大规模会影响企业未来稳健增长,中海深谙此道并践行着严格财务风险管控下的有质量增长,在房地产周期中寻找机会,在房地产行业的大风大浪中稳健前行。

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集中供地上半场 多数房企薄利抢地

截至5月27日,已有包括北京、天津、沈阳、长春、深圳等15个城市完成了首批集中供地,成交金额高达7223亿元。尽管部分热门城市从出让到销售环节都设置了多项限制政策,比如限价、自持、竞配建、竞共有产权比例等,但热点地块仍然竞争激烈。

“一方面,货币超发推动地价水平不断抬升;另一方面,房企规模增长诉求让首批集中供应土地显得格外抢手。”一位房地产人士直言。

与此同时,集中供地“后遗症”凸显,房地产行业陷入盈利摊薄焦虑中。

近日,杭州首轮集中拍地最大赢家之一滨江集团召开了一场2020年度业绩说明会。有投资者问,最近集中推地拍下的几块地净利润能有几个点?滨江董事长戚金兴坦言“努力做到1%-2%的净利润水平”,这个数字实现前提还包括“团队精干高效管理、融资能力、品牌影响力”等。

在集中供地“抢地潮”下,滨江集团不过是一个缩影。为抢地,多数房企已逐渐陷入微利甚至亏损境地。据业内人士测算,按照1%-2%的项目净利润水平,很显然集中供地下房地产项目利润率已低于传统制造业水平。首轮集中拍地多数地块楼面价已然接近周边在售楼盘价格,未来将面临盈利难题甚至是更严峻困境,房地产行业盈利难局面或将长期存在。

为什么盈利预期低,甚至亏损,集中供地下还是会出现“抢地潮”现象?多位业内人士分析称,一方面维持规模增长,保证核心城市市占率是房企可持续发展保障;另一方面,一二线热点城市需求表现相对坚挺,去化更有保障,相较于实现利润更多承担补充现金流作用。行业规模见顶共识下,活下去是众多房企更真实想法。

冲规模还是要利润,怎样选择就决定了未来要走的路。纵观2017年高点疯狂拿地的众多房企,一方面在局部市场逐渐隐退,另一方面不得不在2020年业绩中将高点拿地的项目做了减值处理,继而影响企业盈利情况。

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中海地产坚持多元化拓展 “不盲从跟进”

就在多数房企陷入“恐慌性”拿地之下,仍有部分房企坚持有质量增长。中海地产是其中之一。

“利润王”“稳健审慎”,这是这些年来中海地产被冠上的标签,也是中海光环所在。中海主席兼执行董事颜建国曾以“一场马拉松”形容企业发展,称追求的是“稳中求好、稳中求快,不急不躁”。

要规模还是要利润,中海追求的是两者平衡。在热门地块利润率维持低位甚至亏损的状况下,中海仍然保持定力,稳健投资,恪守投资刻度底线,而非盲目跟进、非理性加价。在云谲波诡市场中,更好地穿越周期。

中海整体投资节奏稳步推进。尽管首批集中供地斩获较少,但今年中海拿地仍排在第13名,位居第二梯队(拿地金额在300亿元左右),虽然与融创、保利等企业有些差距,但中海整体投资节奏稳健,在重庆、厦门、天津、南京、济南等地都有土地入账。

在北京市场,中海土储货值约千亿元,货量依然充足。其中,在石景山区域,中海于去年9月以69.78亿元竞得北辛安棚户区改造B区1608-658地块;此外还拥有中海京叁号院、中海寰宇视界、中海首开拾光里等多个项目,货值都很大。以目前去化率看,即便今年不在北京拿地,也够消化两三年。

除公开市场拍地,中海在拿地策略上还注重多元化拓展。为此,中海成立了投资拓展与产业合作部,积极拓展非公领域,践行“蓝海战略”,在大市场找大业主造大项目。

2020年,中海多元化渠道购地金额达到327亿元,占权益购地总金额的24.8%,包括大型城市更新项目、棚户区改造项目、产业资源整合项目和大型的商业综合体项目。再比如,之前取得成功的北京北辛安项目、济南华山项目、上海红旗村项目(单盘年销售均过百亿元大关)以及新拓展的武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等一批超大型项目均来自非公拓展渠道。尤其是上海建国东路项目,总投资额超过590亿元。

中海地产相关人士称,相信2021年在国家提倡城市更新政策下,中海会在非公领域加大投入,更积极开放地多元化吸纳土地。

中海地产还善于逆周期拿地。在2017年市场高点过后的逆周期中,中海不断丰富土地储备,从而使得其在北京市场销售额从2017年的42亿元(排第25名),一跃成为北京市场第一名,并连续3年蝉联。

正是在这样的坚持下,成立42年的中海地产多年来稳居利润之的宝座。过去10年间,中海地产毛利润率稳超30%,净利润率超20%,这在行业中没有之一。过去5年,其他规模房企大多通过“高杠杆+高周转”换来快速进入30强、10强的高增长;中海则用“低杠杆+中速周转”稳居地产10强宝座。

拥有充裕资金流在手的中海地产,有信心在接下来的两轮供地中“大展手脚”。前述中海地产相关人士称,在经历了首轮集中供地拍卖后,各房企有望逐渐冷静,相信接下来的土地拍卖会更加理性,例如北京经过10个工作日“冷静期”后,竞高标准方案房企数量已明显减少。

诚然,这场土拍游戏才刚刚开始,远未到“煮酒论英雄”之际。大企博弈,笑到最后者,方能笑得最好。

(图片来源网络,版权属于作者)

责任编辑:马琳刘亚

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